Gids
Een constructie zonder vergunning regulariseren
Een tuinhuis dat drie jaar geleden is gezet, een veranda die met de woning is meegekocht, een zwembad dat gegraven is ‘omdat de buurman het ook deed’: een aanzienlijk deel van de Vlaamse tuinconstructies heeft nooit een vergunning gekregen. Zolang niemand kijkt, gebeurt er niets. De dag dat iemand kijkt, lost de situatie zich zelden vanzelf op.
Deze pagina legt uit wat een bouwovertreding is, hoe ze aan het licht komt, en wat een regularisatiedossier bevat.
Wat een bouwovertreding is
Er is een overtreding zodra vergunningsplichtige werken zijn uitgevoerd zonder vergunning, of in afwijking van de afgeleverde vergunning. De goede trouw, de ouderdom of het feit dat de buurman hetzelfde deed, doen er niet toe: het is de feitelijke toestand die telt.
Een precisering die vaak geruststelt: vielen uw werken onder een vrijstelling op het moment dat u ze uitvoerde, dan is er geen overtreding. Dat is het eerste wat u nagaat, want veel mensen denken in fout te zijn terwijl ze vrijgesteld waren.
Hoe het aan het licht komt
- Bij de verkoop van het goed. Dat is het vaakst: de notaris vraagt het stedenbouwkundig uittreksel aan de gemeente, en de niet-vergunde constructie duikt op. De verkoop blokkeert of de prijs gaat naar beneden.
- Door een klacht van een buur, vaak na een geschil dat er niets mee te maken heeft.
- Bij een aanvraag voor iets anders: de gemeente behandelt uw nieuwe project en ziet de bestaande toestand op uw plannen.
- Bij een controle, een vergelijking van luchtfoto’s of een bijwerking van het kadaster.
Het duurste moment
De overtreding ontdekken tijdens een compromis. Het regularisatiedossier neemt dan maanden in beslag terwijl de koper wacht, of onderhandelt. Regulariseren zonder tijdsdruk kost oneindig veel minder dan regulariseren onder druk.
De regularisatie: een vergunning achteraf
Regulariseren is een omgevingsvergunning aanvragen voor wat al bestaat. De procedure is die van een gewone aanvraag: hetzelfde loket, dezelfde stukken, hetzelfde college. Het verschil zit in de code van de tekeningen, T voor ‘te regulariseren’ in plaats van N voor ‘nieuw’, in de tijd die verstreken is, en in het feit dat de administratie weet dat de constructie er staat.
Twee mogelijke uitkomsten. Kon wat gebouwd is, vergund worden, dan wordt de regularisatievergunning afgeleverd en is de toestand gezuiverd. Is de constructie onverenigbaar met de regels, bijvoorbeeld in een zone waar niet gebouwd mag worden, dan kan herstel in de oorspronkelijke staat worden geëist. Daartussen ligt de hele onderhandelingsruimte met de dienst omgeving, en daarom gaat een telefoontje naar de gemeente altijd aan het dossier vooraf.
Wat wij niet zijn
Wij tekenen plannen, wij geven geen juridisch advies. Een vastgestelde overtreding, een aanmaning of een lopende procedure zijn een zaak van uw gemeente, en in voorkomend geval van een advocaat in omgevingsrecht. Bouw uw verdediging niet op deze pagina.
De stukken die u voorbereidt
Het dossier is dat van om het even welke aanvraag, met één bijzonderheid: de tekeningen tonen de bestaande toestand, geen ontwerp. Concreet hebt u nodig:
- het inplantingsplan met maten, met de constructie zoals ze werkelijk staat en haar afstanden tot de grenzen;
- de terreinprofielen en de constructietekening (of grondplan, gevels en snede voor een aanbouw), met de opgemeten hoogtes;
- de legende;
- de foto’s, die in dit geval de afgewerkte constructie tonen;
- de beschrijvende nota, in de verleden tijd;
- de bestanden benoemd met de toestandscode T.
Meet de bestaande toestand op voor u begint: lengte, breedte, hoogte tot de kroonlijst en tot de nok, afstanden tot de twee dichtstbijzijnde grenzen. Een rolmeter en een half uur volstaan, en het zijn precies de gegevens die de assistent u zal vragen.
Wat deze site voor u kan doen
De assistent weet niet of uw constructie geregulariseerd zal worden, en niemand kan u dat op voorhand garanderen. Hij maakt de tekeningen van het dossier, op schaal, op het officiële kadastraal percelenplan, op basis van de maten die u opneemt, en benoemt de bestanden zoals het loket ze wil. Dat is het lange en technische deel van het werk, en het deel dat gemeenten het vaakst weigeren wanneer het slordig is.
Beschrijf uw constructie gewoon als bestaand in de beschrijving van de werken, en gebruik het gratis voorbeeld om na te kijken of het plan met de werkelijkheid overeenkomt voor u betaalt.
Teken de plannen van de bestaande toestand
Neem uw maten op, zet de constructie op uw perceel, en haal de plannen op die u bij uw regularisatieaanvraag voegt.
Vanaf 29 € · gratis voorbeeld voor u betaalt
Veelgestelde vragen
Verjaart een constructie zonder vergunning?
De vraag is juridisch delicaat en hangt af van de aard van de feiten, de zone en de datum. Ze wordt niet op een website beslecht: stel ze aan uw gemeente of aan een advocaat in omgevingsrecht. Dat een constructie oud is, maakt ze niet automatisch regelmatig.
Moet ik regulariseren voor ik verkoop?
Het is het moment waarop de overtreding bijna altijd aan het licht komt, en waarop ze het meest kost in tijd en in verkoopprijs. Enkele maanden voor de verkoop het initiatief nemen is de beste strategie, en laat u toe rustig te onderhandelen met de dienst omgeving.
Krijg ik een boete?
Dat kan, naargelang de feiten en de gemeente, en het valt niet af te leiden uit een algemene pagina. Wat wel gezegd kan worden: zich spontaan melden wordt doorgaans beter onthaald dan wachten op een klacht of een vaststelling.
Kan ik een constructie regulariseren die ik met de woning heb gekocht?
Ja, en dat komt heel vaak voor. U wordt eigenaar van de toestand, met inbegrip van haar onregelmatigheden. De plannen worden op dezelfde manier getekend, op basis van wat er op het terrein staat.